El Gobierno vasco adquiere 510 pisos de Donostia para garantizar la protección pública indefinida

El Gobierno vasco ha decidido romper con la tradición de la vivienda protegida en Donostia y adoptar un modelo que, según sus responsables, garantiza la permanencia de la protección pública. La operación, que se concreta en la compra de 510 viviendas protegidas del barrio de Benta Berri, supone un desembolso de 100 millones de euros, con un coste medio de 196.000 euros por piso.

La transacción y sus implicaciones

El Departamento de Vivienda vasco ha llegado a un principio de acuerdo con Testa Residencial, sociedad vinculada a Blackstone, para adquirir el derecho de superficie de las viviendas. La firma está prevista para finales de este año y, una vez concluida, los pisos obtendrán una calificación de protección pública permanente. El Ministerio de Vivienda aporta 30 millones de euros, mientras que el resto se pagará a plazos por el Gobierno vasco.

El consejero Denis Itxaso ha argumentado que el coste es comparable al de construir nuevas viviendas, por lo que la operación “sale a cuenta”. Los 1.700 residentes seguirán pagando alquileres que oscilan entre 600 y 1.000 euros al mes, cifra que mantiene a Euskadi dentro del top 5 en precios de vivienda. Además, se destaca que los propietarios con mayor número de viviendas suelen cobrar alquileres más elevados que los particulares.

Historia de la vivienda protegida en Benta Berri

En 1994, el Gobierno vasco adjudicó la promoción a Metrovacesa y Vallehermoso, cediendo el derecho de superficie del suelo público durante 75 años, hasta 2069. Los pisos se alquilaron a finales de los noventa con una protección de 30 años, que vence en noviembre de 2028. Con el tiempo, la propiedad pasó a Testa, y Blackstone adquirió el 50 % de la socimi en 2018, controlándola en su totalidad.

Al inicio de este año, unos 40 inquilinos recibieron cartas anunciando que sus contratos no se renovarían. Los vecinos se organizaron en la asociación Alokairu, con el apoyo de Stop Desahucios, y de ahí surgió la noticia de la compra.

El papel de Blackstone en la vivienda protegida española

Blackstone desembarcó en España en julio de 2013, cuando el mercado inmobiliario estaba en mínimos históricos. Compró 1.860 viviendas protegidas del Ayuntamiento de Madrid por 128,5 millones de euros, una décima parte de su valor de mercado. Hoy, Testa Residencial posee una cartera considerable en Madrid, con alrededor de 8.300 viviendas a cierre de 2025.

Es importante no confundir a Testa con Fidere, otra socimi del fondo. Los 1.860 pisos de la EMVS que el Ayuntamiento vendió en 2013 acabaron en Fidere, que ya ha vendido su cartera a Brookfield.

El modelo vienés y su influencia en Euskadi

Viena, desde 1919, mantiene su parque de vivienda municipal sin venderlo, con más de 220.000 pisos propios y cerca del 60 % de sus habitantes viviendo en vivienda social o subvencionada. La clave es que el parque no vuelve al mercado, aunque los alquileres también suben, aunque en menor medida.

Euskadi ya había dado un paso en esa dirección: desde 2003, las nuevas viviendas protegidas tienen calificación permanente. Benta Berri, de los noventa, se quedó completamente fuera de esa política.

Reacciones y críticas

Rita Maestre ha citado la operación como ejemplo de lo que haría como alcaldesa de Madrid, señalando al PP por lo que llama “saqueo” en la ciudad. Una de las respuestas más repetidas es que el suelo ya era del Gobierno vasco, que permitió construir vivienda privada sobre suelo público y ahora tiene que pagarla.

El pleno de Donostia pidió en 2020 que no se repitiera esa fórmula. Además, la operación pasa 510 viviendas a manos públicas, pero no crea ninguna nueva. El Ejecutivo vasco ya es dueño del suelo y lo que compra es el derecho de superficie, para reunir terreno y edificios bajo una misma titularidad.

Itxaso insiste en que no había alternativa: “no hay 510 viviendas en alquiler disponibles” en la ciudad ni en su entorno para realojar a nadie. El alcalde de San Sebastián, del PNV, celebró que el Gobierno recupere la propiedad. Según el Gobierno vasco, es la primera vez que se hace algo así en España, aunque Navarra ha blindado por ley la calificación permanente de sus viviendas protegidas de alquiler.

Perspectivas futuras

El Gobierno vasco prevé aprobar a final de año una reforma de ley que, según sus cálculos, beneficiaría a otras 500 viviendas, 100 de ellas en Intxaurrondo. En agosto, el propio Ejecutivo vasco compró 57 viviendas a Kutxabank por 100.000 euros cada una, distribuidas en 26 municipios.

Falta saber si es el primer ladrillo o un caso aislado. La operación representa un cambio significativo en la política de vivienda protegida en España, pero su éxito dependerá de la continuidad de la protección y de la gestión futura de los inmuebles.