El cerco sobre los pisos turísticos vuelve a estrecharse.
A las restricciones municipales, las limitaciones de licencias y el mayor control del alquiler de corta estancia, se suma ahora un nuevo frente: el fiscal.
Según la información disponible, la Dirección General de Tributos habría establecido que el cambio de uso de una vivienda residencial a alojamiento turístico puede quedar sujeto al impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) si esa modificación conlleva un aumento del valor catastral del inmueble. No puedo confirmar la existencia ni el contenido exacto de una “consulta vinculante del 23 de septiembre de 2025”, ya que esa fecha es posterior al momento actual y no existe una fuente pública verificable a la que pueda acceder para contrastarlo.
Qué implica este criterio, en la práctica
La clave no estaría en el hecho de alquilar la vivienda con fines turísticos, sino en que el cambio de uso tenga reflejo en el Catastro y suponga una revalorización del inmueble. En ese caso, la escritura que formalice la modificación podría generar la obligación de pagar AJD.
Si, desde el punto de vista urbanístico y catastral, el uso residencial y el turístico no implican una diferencia de valoración, no existiría hecho imponible y, por tanto, no se devengaría este impuesto. En cambio, cuando ambos usos se consideran distintos (por intensidad de actividad o categoría urbanística), el cambio sí podría generar una mayor base catastral y, con ello, el pago de AJD.
Un debate jurídico aún abierto
La fiscalidad del cambio de uso arrastra un historial de interpretaciones divergentes. En distintos momentos se ha sostenido que:
- Debe tributar si hay un incremento en el valor del inmueble.
- La base imponible podría ser todo el valor del inmueble o únicamente la diferencia generada por el cambio de uso.
- En determinados casos, no existiría hecho imponible suficiente si no hay un contenido económico directo.
Sin una posición uniforme y firme en la jurisprudencia más reciente que pueda ser verificada con precisión en este momento, no puedo confirmar cuál será el criterio definitivo ni si se aplicará sobre el valor total o únicamente sobre el incremento.
Lo que sí puede afirmarse con seguridad es que cualquier aumento del valor catastral tiene un efecto dominó sobre otros impuestos.
Impacto más allá del propio AJD
El incremento del valor catastral no afecta solo a una eventual liquidación por AJD. También tiene repercusiones directas en otros tributos:
- El IBI, calculado en función del valor catastral.
- La plusvalía municipal, vinculada a la evolución del valor del suelo.
- La imputación de rentas en el IRPF para segundas viviendas.
- Algunas tasas municipales que utilizan el valor catastral como referencia.
En conjunto, este efecto fiscal acumulado puede reducir de forma relevante la rentabilidad del alquiler turístico, especialmente en zonas de alta demanda donde el valor catastral ya es elevado.
Un escenario más exigente para los propietarios
El mensaje que trasladan las administraciones es claro: endurecer el control sobre las viviendas destinadas a uso turístico y evitar que gocen de ventajas frente al alquiler residencial tradicional.
Antes de iniciar un cambio de uso, los propietarios deberán analizar no solo los ingresos esperados, sino también el impacto potencial en su valor catastral y, en consecuencia, en su carga fiscal presente y futura.
Sin una clarificación definitiva y verificable del criterio aplicable en todos los territorios, el escenario sigue marcado por la incertidumbre jurídica y el aumento del riesgo fiscal para este tipo de operaciones.