China moviliza estímulos para reflotar su mercado inmobiliario… y el contraste con España no puede ser más claro
China ha anunciado nuevas medidas para tratar de reactivar un sector inmobiliario que lleva años atrapado en una crisis prolongada. Las autoridades han aprobado ajustes regulatorios incluido el reducción del pago inicial para una segunda vivienda, la flexibilización de requisitos para compradores y cambios en las condiciones de crédito hipotecario con el objetivo de estimular la demanda en un contexto donde la oferta supera claramente a los compradores.
Este paquete de estímulos pone de manifiesto un contraste marcado con la situación en España: allí se construye, pero faltan compradores; aquí faltan viviendas donde más se necesitan, pese a que el parque total es elevado.
Medidas clave aprobadas en China
- Reducción del pago inicial mínimo
El porcentaje que se exige como entrada al comprar una segunda vivienda ha pasado del 30 % al 25 %. Esta disminución busca rebajar una de las barreras de acceso más relevantes para los potenciales compradores, especialmente en un entorno de precios tensos y economías familiares ajustadas. - Flexibilización de requisitos para compradores sin hukou
El sistema de registro de hogares (hukou) ha sido tradicionalmente una limitación para comprar vivienda en grandes ciudades si no se es residente registrado de forma permanente. Las nuevas reglas reducen los años de cotización a la seguridad social o de pago de impuestos necesarios, facilitando el acceso a familias desplazadas por motivos laborales. - Cambios en las condiciones de crédito hipotecario
Las entidades financieras dejarán de diferenciar entre primera y segunda residencia a la hora de fijar los tipos de interés, que pasarán a depender del perfil del cliente y de las condiciones de mercado. Esto tiene el efecto de abaratar el coste financiero de la compra y acercar las condiciones a las de las hipotecas más competitivas.
Estas medidas buscan estimular la demanda latente y activar un mercado que sigue bloqueado, tanto por la cautela de los compradores como por la percepción de riesgo ante perspectivas de precios decrecientes.
Una crisis con raíces profundas
La intervención de Pekín se enmarca dentro de una crisis que no es nueva. Desde 2020, cuando el Gobierno chino impuso limitaciones estrictas al endeudamiento de las grandes promotoras, el sector ha sufrido una contracción que puso de manifiesto los riesgos de un modelo basado en:
- Endeudamiento excesivo de promotoras.
- Ventas sobre plano sin garantías suficientes.
- Expectativas de revalorización altas y continuas.
El caso de Evergrande, cuyo impago de deuda en 2021 desató preocupación global sobre la salud del sector, fue un punto de inflexión. Desde entonces, las ventas comerciales de vivienda en China han caído de forma sostenida en términos de superficie:
- Más de 24 % de caída en 2022.
- 8,5 % menos en 2023.
- Cerca de 13 % de retroceso en 2024.
A pesar de estímulos puntuales, muchos compradores siguen mostrando reticencias ante la caída de precios y el temor a proyectos inmobiliarios que no se completen o pierdan valor.
El problema no es la falta de oferta… sino el exceso
Una característica llamativa del mercado chino es que no falta construcción. Al contrario: hay abundante oferta acumulada, pero:
- Muchas promociones avanzan lentamente o aún no se han terminado, especialmente en ciudades medianas y pequeñas.
- Miles de viviendas quedan vacías, sin encontrar comprador en años.
- Los compradores prefieren esperar a que los precios se estabilicen o corrijan antes de tomar decisiones importantes.
Ante esta situación, el gobierno ha optado por no promover más construcción, sino por asegurar la finalización de lo ya iniciado y por intentar restaurar la confianza de los compradores.
Los bancos estatales han desplegado líneas de financiación dirigidas específicamente a garantizar que las viviendas vendidas sobre plano se terminen y entreguen. Esta prioridad refleja el riesgo sistémico que representa el sector para la economía y para la estabilidad social, dado que la vivienda ha sido un pilar del ahorro familiar en China durante décadas.
España: el problema inverso
La situación española ofrece un contraste revelador:
- Según estimaciones del Banco de España, España necesitaría alrededor de 600.000 viviendas adicionales para cubrir el déficit estructural que persiste en varias zonas urbanas.
- Esta necesidad se produce **a pesar de contar con cerca de 4 millones de viviendas vacías o desocupadas en el conjunto del país.
La contradicción se explica por un desajuste geográfico y funcional:
- La escasez se concentra en áreas de alta presión demográfica y actividad económica, como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante.
- En otras zonas, el stock puede ser alto, pero la demanda efectiva para vivir, trabajar y acceder a servicios es limitada.
A diferencia del caso chino, el problema español no es exceso de oferta, sino incapacidad de construir al ritmo que la demanda demanda, especialmente en grandes áreas urbanas.
Factores que limitan la oferta en España
El mismo informe del Banco de España y otros análisis sectoriales señalan varios obstáculos estructurales:
- Falta de suelo finalista en zonas de alta demanda.
- Altos costes del proceso edificatorio, influenciados por precios de materiales y reglamentos.
- Escasez de mano de obra cualificada en el sector de la construcción.
- Déficit histórico de inversión en suelo urbano y vivienda asequible.
En resumen, España enfrenta un problema de oferta rígida ante una demanda creciente, mientras que China aborda un exceso de oferta con demanda insuficiente.
Conclusión
Estos son dos modelos contrapuestos que reflejan problemas estructurales muy diferentes:
- China intenta estimular la demanda en un contexto de exceso de oferta y caída de ventas, tratando de restaurar la confianza de los compradores y terminar las viviendas ya construidas o en construcción.
- España continúa buscando vías para aumentar la oferta donde realmente se necesita, con políticas orientadas a facilitar la construcción, agilizar permisos y reducir obstáculos para que la vivienda se produzca en las zonas con mayor presión demográfica.
La comparación deja claro que, aunque ambos países enfrentan desafíos en sus respectivos mercados de vivienda, las causas y soluciones requieren enfoques muy distintos. Si quieres, puedo preparar una tabla comparativa con los principales indicadores de ambos mercados (ventas, construcción, precios y stock) para ver las diferencias cuantitativas más recientes.