El alquiler turístico entra en fase de ajuste: los pisos vacacionales caen a mínimos desde 2023
El mercado del alquiler turístico en España atraviesa un punto de inflexión. Tras años de crecimiento casi ininterrumpido, las últimas cifras oficiales reflejan un retroceso significativo en el número de viviendas destinadas a estancias de corta duración.
La entrada en vigor del registro único el pasado 1 de julio comienza a dejar una huella visible en el mapa inmobiliario nacional, alterando el equilibrio entre oferta, regulación y rentabilidad.
Caída del 13,6% en solo seis meses
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en noviembre de 2025 el parque de viviendas turísticas se situó en 329.764 unidades.
Esta cifra supone:
- 52.073 viviendas menos que en mayo de 2025.
- Un descenso del 13,6% en apenas medio año.
- El nivel más bajo desde febrero de 2023, cuando se contabilizaron 305.136 inmuebles.
Con este ajuste, los pisos turísticos representan actualmente el 1,24% del total de viviendas en España, rompiendo la tendencia expansiva de los últimos ejercicios.
El impacto del registro único
Durante los años posteriores a la pandemia, el alquiler turístico se consolidó como una alternativa rentable para miles de propietarios. Sin embargo, la implantación del registro único y el endurecimiento de los requisitos administrativos han modificado este escenario.
La obligación de inscribirse, cumplir condiciones técnicas y someterse a controles más estrictos ha provocado que parte de la oferta abandone el circuito oficial.
Muchos propietarios han optado por:
- Pasar al alquiler residencial.
- Retirar temporalmente el inmueble del mercado.
- Vender la vivienda.
- Operar fuera de las plataformas reguladas.
Este fenómeno explica en parte la reducción registrada en las estadísticas oficiales.
Debate sobre vivienda y presión regulatoria
El ajuste coincide con un momento de intenso debate social sobre el impacto de los pisos turísticos en el acceso a la vivienda.
En los últimos años, numerosos ayuntamientos han impulsado:
- Moratorias en la concesión de licencias.
- Límites por barrios.
- Restricciones en zonas tensionadas.
- Mayores sanciones por actividad irregular.
Ahora, los datos sugieren que el nuevo marco estatal también está contribuyendo a reducir el número de unidades activas.
La demanda sigue creciendo
Pese al descenso de la oferta, el interés por este tipo de alojamiento no se ha debilitado.
Durante 2025:
- Los apartamentos turísticos registraron 76,3 millones de pernoctaciones.
- Supusieron un aumento del 6% respecto al año anterior.
- Representaron el 52,1% de las estancias en alojamientos extrahoteleros.
Estos datos indican que la demanda continúa al alza, incluso en un contexto de menor disponibilidad de viviendas.
La combinación de menos oferta y mayor demanda podría, a medio plazo, presionar al alza los precios del alquiler vacacional.
Desigual evolución por comunidades autónomas
El impacto del registro único no se distribuye de forma homogénea en el territorio.
En el caso de Cataluña, se contabilizan:
- 46.915 viviendas turísticas.
- El 1,2% del parque residencial.
- 255.981 plazas disponibles.
Otras comunidades con fuerte peso turístico también han experimentado ajustes relevantes, aunque con intensidades distintas según el grado de control autonómico y municipal.
Las regiones más afectadas suelen coincidir con grandes áreas urbanas y destinos de alta presión turística.
Un nuevo equilibrio para el sector
Los analistas coinciden en que el mercado está entrando en una fase de maduración forzada por la regulación.
El modelo basado en un crecimiento rápido y poco supervisado está siendo sustituido por otro más controlado, con mayores costes y exigencias.
Este nuevo escenario favorece principalmente a:
- Operadores profesionales.
- Propietarios con estructura empresarial.
- Inmuebles plenamente adaptados a la normativa.
En cambio, reduce la viabilidad para pequeños propietarios con una o dos viviendas.
Consecuencias para el mercado residencial
Uno de los objetivos del registro único es recuperar vivienda para el alquiler tradicional. Sin embargo, su impacto real todavía es limitado.
Parte de las viviendas retiradas del uso turístico no han pasado automáticamente al mercado residencial, sino que permanecen vacías o en venta.
Por ello, los expertos advierten de que la regulación, por sí sola, no resolverá el problema estructural de acceso a la vivienda sin un aumento paralelo de la oferta.
Conclusión
La caída del número de pisos turísticos hasta mínimos desde 2023 confirma que el mercado del alquiler vacacional en España ha entrado en una nueva etapa.
El registro único y el endurecimiento normativo están provocando una reducción significativa de la oferta, mientras la demanda continúa creciendo.
El resultado es un sector más regulado, más profesionalizado y menos accesible para pequeños propietarios, pero también más alineado con los objetivos de política de vivienda.
El reto ahora para las administraciones será consolidar este ajuste sin frenar la actividad turística ni agravar la escasez residencial.