La comunidad de vecinos no siempre puede decir que no: las obras de accesibilidad son obligatorias si las solicita un mayor de 70 años
Las obras en una comunidad de propietarios suelen ser una de las principales fuentes de conflicto entre vecinos. Derramas, molestias durante la ejecución y desacuerdos sobre la necesidad de determinadas actuaciones generan tensiones frecuentes, especialmente en edificios antiguos donde cualquier reforma puede afectar a espacios comunes o incluso a viviendas particulares.
Sin embargo, cuando entra en juego la accesibilidad, la decisión no depende únicamente de lo que vote la junta de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece supuestos en los que la comunidad está obligada a realizar determinadas obras, especialmente cuando la petición procede de personas mayores de 70 años o con discapacidad.
La ley obliga a ejecutar determinadas obras de accesibilidad
El artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que tendrán carácter obligatorio las actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal cuando las soliciten propietarios en cuya vivienda o local residan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años.
En estos casos, la comunidad debe acometer las obras necesarias para eliminar barreras arquitectónicas y facilitar el acceso y uso de los elementos comunes del edificio.
Entre las actuaciones más habituales se encuentran:
- Instalación de ascensores.
- Construcción de rampas.
- Plataformas elevadoras.
- Adaptación de portales y accesos.
- Eliminación de escalones y desniveles.
- Incorporación de dispositivos mecánicos de accesibilidad.
No es necesario un acuerdo previo de la junta
Uno de los aspectos más relevantes de la normativa es que estas obras pueden ejecutarse sin necesidad de una aprobación previa por parte de la junta de propietarios.
La obligación existe siempre que el coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas disponibles, no supere el equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Esto significa que la comunidad no puede rechazar la actuación simplemente porque una mayoría de vecinos vote en contra o considere que la obra no resulta necesaria para ellos.
La accesibilidad deja de ser una mejora opcional para convertirse en un derecho protegido por la ley.
Qué ocurre si el coste supera las doce mensualidades
La legislación también contempla aquellos supuestos en los que el presupuesto excede el límite económico establecido.
En estos casos, la obra puede seguir teniendo carácter obligatorio si la diferencia entre el coste total y el importe cubierto por la comunidad es asumida por quienes han solicitado la actuación.
Además, la ejecución de estas medidas puede implicar modificaciones de elementos comunes, cambios en el título constitutivo o alteraciones de los estatutos de la comunidad si resultan necesarias para garantizar la accesibilidad.
Los propietarios deben permitir determinadas servidumbres
La adaptación de edificios antiguos no siempre resulta sencilla. En ocasiones, la instalación de un ascensor o una rampa requiere ocupar parte de zonas comunes o generar servidumbres que afecten a viviendas o locales privados.
Por este motivo, el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a los propietarios a permitir aquellas actuaciones imprescindibles para ejecutar obras o crear servicios comunes previstos legalmente.
No obstante, la norma también reconoce el derecho del propietario afectado a recibir una indemnización por los daños y perjuicios que pueda sufrir como consecuencia de la intervención.
El derecho a la accesibilidad no es absoluto
Aunque la ley protege especialmente a las personas mayores y con discapacidad, los tribunales han recordado que este derecho debe compatibilizarse con los intereses legítimos del resto de propietarios.
La jurisprudencia ha establecido que las obras de accesibilidad no pueden ejecutarse de forma automática cuando generan perjuicios graves o desproporcionados sobre viviendas o elementos privativos.
Un ejemplo reciente se encuentra en una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de diciembre de 2025, que avaló la paralización de un proyecto de instalación de ascensor solicitado por varios vecinos mayores de 70 años.
La resolución consideró que el diseño planteado provocaba una afectación relevante sobre determinadas viviendas y comprometía su habitabilidad, por lo que la actuación resultaba desproporcionada.
El Tribunal Supremo exige ponderar ambos derechos
La doctrina del Tribunal Supremo ha reiterado que, en este tipo de conflictos, debe realizarse un análisis individualizado de cada caso.
Por un lado, se encuentra el derecho de las personas mayores o con discapacidad a disfrutar de una vivienda accesible. Por otro, el derecho de los demás propietarios a no sufrir alteraciones graves en sus inmuebles.
La solución debe buscar un equilibrio razonable entre ambos intereses, evaluando alternativas técnicas, impacto económico y consecuencias sobre los elementos privativos afectados.
La junta también puede aprobar obras por mayoría
Además de las actuaciones obligatorias previstas en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, existe una segunda vía para ejecutar mejoras de accesibilidad.
El artículo 17.2 permite que la comunidad apruebe obras destinadas a eliminar barreras arquitectónicas mediante el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.
En estos casos, todos los vecinos quedan obligados a contribuir económicamente, incluso cuando el coste repercutido supera las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Cada caso debe analizarse de forma individual
La accesibilidad se ha convertido en una de las principales obligaciones de las comunidades de propietarios, especialmente en un contexto de envejecimiento de la población y adaptación del parque inmobiliario.
Sin embargo, la normativa no permite soluciones automáticas. La comunidad no puede negarse sin más a ejecutar una obra cuando la ley la considera obligatoria, pero tampoco cualquier proyecto puede imponerse si genera perjuicios desproporcionados a otros propietarios.
Por ello, cada actuación requiere un análisis técnico y jurídico específico que permita encontrar una solución viable, proporcionada y compatible con los derechos de todos los vecinos.
Imágen: generada por Gemini.